在現代人的生活中，住宅小區物業管理的發展，為改善人居環境上起到了重要作用，但業主與物業之間也總是會發生各種各樣的矛盾與問題。為此，星辰在線將推出物業系列報道，為廣大市民提供解決物業問題的指南。
  現在買房時，大家已經很習慣在繳納房款的同時要繳納房屋維修資金，但很多人對于維修資金該怎么用一知半解，也有很多人存有一種維修資金使用難以操作的觀念。目前有關關于電梯維修的調查當中，也有部分網友反映，到需要動維修資金時出現了很多問題，比如說小區里有業主房屋公共維修資金沒有完全交齊，受益業主簽名“雙2/3”難以達到等等問題。
  近日，就此采訪了長沙市物業維修資金管理中心。據了解，從2007年維修資金制度開始，到目前，長沙約有將近200萬戶業主繳納了維修資金，其中使用過維修資金的約有180萬戶業主，使用比例為全國前列。這么看來，維修資金的使用也不是那么難?
  如果電梯出現問題需要動用維修資金，維修資金使用流程是怎樣的?
  長沙市物業維修資金管理中心相關負責人告訴記者，物業專項維修資金使用申請分為一般使用程序和應急使用程序。
  一般使用程序包括申請、外勘、審核、公示和資金撥付五個步驟。其中，公用電梯保修期滿后需要進行維修和更新、改造的，由物業服務企業、業主委員會或相關業主制定使用方案報管理中心進行申請(維修預算在3萬元以下的報物業所在的區建設(房產)局進行申請)。管理中心進行現場勘察，明確物業專項維修資列支范圍，并出具相關受益業主意見簽名表，交申請人組織業主表決簽名;受益業主簽名達到“雙2/3”以上規定后，選擇審價機構對預算金額進行審價并簽訂施工合同。
  應急使用程序則包括申請、現場認定、公告和搶修、撥付首付款、公示五個步驟;其中，當公用電梯發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況，需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的，由物業服務企業、業主委員會或相關業主向物業所在地的區建設(房產)局提出使用申請。依照相關規定需要檢測、鑒定的，還應當提交相關資質單位出具的書面檢測、鑒定意見。區建設(房產)局收到申請后立即組織相關單位進行現場勘察;經勘察需要維修的，區建設(房產)局通知物業服務企業、業主委員會或相關業主立即組織搶修。
  電梯維修使用維修資金“雙三分之二”業主表決簽名難，怎么辦?
  維修資金使用“雙三分之二”業主表決簽名難，這是個全國性的難題。事實上，長沙針對“雙2/3”簽名難的問題，采取了多種方式解決，包括開通手機短信投票表決、網絡表決。針對應急維修，還創新物業專項維修資金應急維修使用方式，明確可直觀認定的應急維修情形，并將出現損壞情形，難以進行正常運行，存在較大衛生隱患或影響小區公共生活秩序的垃圾站項目納入應急維修使用情形。
  對于同一物業管理區域內全體業主受益且單項物業維修和更新、改造費用在3萬元以下的維修資金使用，資金使用期限不超過5年(使用總金額不超物業其余繳存總額的5%)并經“雙2/3”以上業主同意的，可以采取一次性表決使用程序，大大提高了維修資金使用效率。同時，在長沙開始試點對維修資金劃轉小區業主大會自行管理，使維修資金的使用更加方便、快捷。
  另外，去年市住建委會同市質監局創新維修資金使用方式，針對電梯維修出臺了《關于進一步發揮物業維修資金在電梯應急維修和更新改造中支持作用的通知》(長住建發〔2016〕147號)，經相關檢驗檢測機構檢測后可以按應急維修程序辦理，不需要“雙2/3”以上業主簽名。
  樓盤的房屋公共維修資金用完了，怎么辦?
  維修資金制度是在2007年前后建立的，因為這個時點的關系，有部分物業已辦理產權登記，因而沒有交繳物業專項維修資金，而有一部分物業正好在制度實施階段按規定交繳了物業專項維修資金。因此未交存物業專項維修資金的部分業主，分攤費用由該部分業主直接支付;而對于已經交繳的業主，業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。
  從2007年實施維修資金制度以來，所有后來的房屋的物業專項維修資金都實現了應繳盡繳。
  目前長沙小區維修資金使用占比較高的項目是哪些?其中涉及電梯維修的有多少?現有的維修資金交存電梯使用部分是否符合現在電梯使用的現實需要?
  長沙市維修資金還處于歸集的高峰期，很多物業還沒有過保修期或者剛過保修期但沒有達到使用的高峰期。目前維修資金用于電梯、防水的項目較多，其中電梯維修約占維修資金使用比例的40%。鑒于電梯使用維修資金的比例較高，物業服務企業應當精心維護、保養到位，確保電梯正常使用。
  在維修資金使用上，業主、業委會、物業、街道社區和維修資金管理部門應該如何各司其職?
  長沙市物業維修資金管理中心相關負責人表示，在物業專項維修資金使用管理中，業主應當關注、支持公共事務，積極履行自己的職責和義務;業主委員會，根據業主大會議事規則和業主規約，積極與業主、物業服務企業溝通、對接與監管，做好解釋協調工作;物業服務企業應對物業進行精心維護，共用設施設備應保養到位，積極做好物業管理工作;

  管理部門、各區建設(房產)局、街道、社區應加強對物業維修資金政策的宣傳力度，積極指導物業服務企業和業主委員會。要簡化流程，安全、高效、快捷的使用維修資金，針對緊急情況，危及人身、使用安全的，開辟綠色通道，即來即辦，做到各方配合、高效使用，嚴格管理，確保資金安全、專款專用。

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